jueves, 28 de mayo de 2009

Acerca de lo que no me gusta del plan KK hipotecario

Esa maldita costumbre de usar sistema frances...
A los niveles actuales de inflacion, no tiene sentido usar sistema frances. La cuota cte tiene sentido por la previsibilidad que otorga.
Pero con una inflacion superior a dos dígitos, y con tasas reales positivas o cercanas a 0, el valor real de la cuota hoy es muy distinto del valor de la cuota a futuro.
Mi sugerencia? Que la cuota real sea constante. Obviamente esto es igual a un prestamo con tasa variable, y eso asusta a la mayoría.
Como el INDEK esta destruido, es dificil tomar un buen indice con el cual ajustar la cuota. En casos normales sugeriría el CVS (salario) antes que el IPC.
Veamos un ejemplo de la ridiculez de este plan

Caso mio, joven que busca su primer depto. La clasica disyuntiva entre alquilar y comprar. Dejando de lado el argumento
Mito: Alquilar es tirar plata a la basura!!! Hay que comprar
Respuesta: No siempre conviene comprar. Hay que mirar la relacion entre las tasas de los prestamos y el ratio alquiler / valor del inmueble. Y hay que mirar las perspectivas futuras de las tasas y de los precios de los inmuebles
podemos ver que pasa si intento sacar un prestamo para comprar un depto de 60000 USD a 20 años

Supuestos

  • El banco me financia el 70%
  • Se usa sistema frances
  • No hay gastos ni impuestos (seguro, IVA)
  • El banco pide que como maximo la cuota sea un 30% de mi sueldo
  • El TC spot es 3.8


Resultado: Una cuota de 2711 ARS, lo que implica un sueldo necesario de approx 9000 ARS. Y ademas tenes que juntar 18000 USD para poner upfront.

Conclusion: Imposible para la mayoria de los jovenes solos del rango de 25 a 30 (antes ni hablar). Quiza entre tu novia y vos, mas cerquita de los 30, se puede. Pero al principio, 2711 ARS es muy heavy. Y eso que 60000 USD es un departamento chico, estado mas o menos, en las zonas donde mas se busca (Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Universidad).

Pero veamos como evoluciona la relacion cuota salario, si suponemos que el salario crece al mismo ritmo que la inflacion, con una inflacion sostendia de 15% en 20 años (para otro post queda si esto es sostenible, y si conviene validar una tasa de 20% a 20 años, pensando si las tasas pueden quedarse a este nivel. Y discutiendo sobre si el precio de los inmuebles va a seguir cayendo o no)

En este caso, la inflacion acumulada al final de los 20 años es 1537% (va a haber que agregarle 0000 a los pesos). La relacion cuota ingreso (suponiendo que inicialmente era del 30%) es del 2% aprox. O sea, en guita de hoy, la cuota pasa a ser de 2711 ARS a 166 ARS.

Resultado: Hoy es una piedra del tamaño de un asteroide. Mañana es una piedrita en el zapato. Todo por el apego al bendito sistema frances

Si haces crecer la cuota por un indice que siga a los salarios, manteniendo de esta manera la cuota real cte, entonces la tasa que estas usando para dar el prestamo es la tasa fija que cobres mas la implicita en el indice. En este caso, seria una tasa del 5%. Algo mucho mas razonable.

Dejo algun ejercicio de cuanto seria la cuota con estos supuestos para otro post